Angebot und Nachfrage bestimmen den Markt – das gilt selbstverständlich auch für das Immobiliengeschäft. Dennoch darf dieser Faktor bei einer Schätzung nicht überbewertet werden. Generell wird der Wert einer Immobilie nur zu rund einem Fünftel vom Marktgeschehen bestimmt.
Subjektive Einschätzungen und immaterielle Werte fliessen zu rund einem Drittel in eine Schätzung ein. Dieser Wert scheint hoch – doch es gilt zu beachten, dass sowohl der Verkauf als auch der Kauf einer Liegenschaft für Laien in der Regel hochgradige emotionale Angelegenheiten sind.
Eine seriöse Schätzung stützt sich zu mindestens 50 % Prozent auf die Expertenmeinung eines ausgewiesenen Bewertungsspezialisten ab. Mit einer Wertermittlung anhand objektiver Kriterien lässt sich vermeiden, dass die Faktoren Markt und Intuition zu stark berücksichtigt werden und das Ergebnis verwässern.
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Wer sich den Verkauf oder den Kauf eines Hauses überlegt, kommt an einer professionellen Schätzung nicht vorbei. Unsere Spezialisten sorgen mit fairen und objektiven Bewertungen dafür, dass es vor, während und nach der Transaktion keinerlei unangenehme Überraschungen gibt.
Während Besitzer den Wert ihres Hauses meist zu hoch ansetzen, suchen potenzielle Käufer häufig nach Mängeln, um den Preis zu drücken. Fliessen bei der Bewertung subjektive Kriterien wie See- oder Bergsicht ein, so liegen die Vorstellungen von Verkäufer und Käufer rasch weit auseinander. Umso wichtiger ist es, bei einem anstehenden Immobiliengeschäft zur Wertermittlung einen unabhängigen Gutachter beizuziehen. Mit einer neutralen und professionellen Ermittlung des Verkehrswerts lässt sich verhindern, dass man beim Kauf zu viel bezahlt – oder dass man zu wenig löst, wenn man sein Haus verkaufen will.
Um eine korrekte und aktuelle Wertermittlung zu gewährleisten, berücksichtigen unsere Experten sämtliche Faktoren – angefangen von der Lage einer Immobilie über die Objektart und das Baujahr bis hin zum aktuellen Zustand. Relevant sind beim letztgenannten Punkt insbesondere der Zustand des Dachs und der Wärmedämmung sowie der Zeitpunkt der letzten Renovierung bzw. Sanierung. Weitere Parameter wie Heizungstyp und energetische Klassifizierung, technische Ausstattung der Liegenschaft, Landwert und – last, but not least – Nettowohnfläche, Kubatur, Keller und Parkmöglichkeiten fliessen selbstverständlich ebenfalls in die Bewertung ein.
Vor dem Kauf oder dem Verkauf einer Eigentumswohnung ist eine korrekte Bewertung unter Berücksichtigung sämtlicher Faktoren besonders wichtig: Für junge Leute ist der Kauf einer Eigentumswohnung oft der erste Schritt in Richtung Immobilienbesitz. Bei älteren Menschen bedeutet dies der Wechsel vom grossen Einfamilienhaus zur bequemeren Eigentumswohnung. Unabhängig vom Grund des Kaufes ist die Wertermittlung erheblich komplexer als bei einem Haus.
Ganz egal, ob zur Nutzung als eigenes Zuhause oder als Investition: Eigentumswohnungen sind derzeit stark im Trend. Entsprechend bewegt ist der Markt in diesem Teilbereich des Immobiliengeschäfts. Um die Transaktion einer Eigentumswohnung rasch, problemlos und für beide Seiten zufriedenstellend abzuwickeln, lohnt sich eine umfassende und professionelle Schätzung auf jeden Fall. Dabei sind neben den herkömmlichen Bewertungskriterien wie Lage und Verkehrsanbindung, Grösse und Zimmerzahl sowie Baujahr und Ausbau auch zahlreiche weitere Parameter zu berücksichtigen, die sich aufgrund der Eigentümerstruktur der Immobilie ergeben. Deshalb sind für unsere Experten bei der Wertbestimmung einer Eigentumswohnung insbesondere auch die Unterhalts- und Nebenkosten, Stand des Erneuerungsfonds, Stockwerkreglement, Stockwerkbegründung, Zusammensetzung der Eigentümerschaft, Dienstbarkeiten und Sondernutzungsrechte, die sich durch das Stockwerkeigentum ergeben, wichtig.
Mit weiteren spezifischen Kriterien wie Grundriss, Anzahl Nasszellen, spezifischer Zustand der Wohnung aber auch das Alter der Gesamtliegenschaft, verwendete Baumaterialien, Etagenlage (Erdgeschoss-, Obergeschoss oder Attikawohnung) und zusätzliche Nutzflächen (Garten, Terrasse, Balkon, Keller, Garage) lässt sich der Verkehrswert einer Eigentumswohnung ermitteln. Dieser Betrag dient dem Käufer als Verhandlungsbasis – und gibt dem Besitzer eine Orientierungshilfe, wenn er seine Wohnung verkaufen will.
Die Bewertung eines Grundstücks kann sich als überaus anspruchsvoll herausstellen: Der Preis eines Baugrundstücks hängt primär von der Lage, den Nutzungsmöglichkeiten (Ausnutzungsziffer), dem Zonenplan, evtl. Quartierplan, dem Baureglement, möglichen Altlasten, Bebauungsmöglichkeiten der angrenzenden Grundstücke etc. ab. Bei der Analyse dieser Faktoren ist es wichtig, die Meinung und Hilfe eines Experten einzuholen.
Wer ein Grundstück verkaufen oder kaufen will, muss sich bewusst sein, dass sich der Verkehrswert nicht nur nach Grösse und Lage richtet: Mindestens ebenso wichtig sind die Bebaubarkeit und die mögliche Nutzung. Im Rahmen einer professionellen Bewertung müssen deshalb auch diese Faktoren eingehend geprüft werden. Um einen fairen Grundstückspreis zu ermitteln, analysieren unsere Experten nach Möglichkeit den Bebauungsplan und führen ausserdem eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für die künftige Immobilie durch.
Rasch zum Abschluss. Dank Bewertung vor Ort.
Falsche Preisvorstellungen sind der häufigste Grund für geplatzte, verzögerte oder schiefgelaufene Immobiliengeschäfte: Setzt ein Verkäufer den Preis seiner Immobilie zu hoch an, bleibt er unter Umständen lange auf seinem Objekt sitzen. Ist der Preis zu tief kalkuliert, so geht die Immobilie rasch weg – aber der Verkäufer verschenkt bares Geld. Auch für einen potenziellen Käufer ist eine realitätsnahe Preisvorstellung entscheidend – als Basis für die Kaufverhandlungen. Der korrekte Verkehrswert einer Immobilie lässt sich indessen nur aufgrund profunder Marktkenntnisse und langjähriger Erfahrung ermitteln. Und genau das sind die Kernkompetenzen der Immoleute. Nutzen Sie unser Know-how und unser Fachwissen zu Ihrem Vorteil und lassen Sie Ihren Besitz – oder Ihre Wunschimmobilie – durch uns vor Ort bewerten. Damit Sie rasch zu einem guten Abschluss kommen.
Je nach Objekt und Grund der Bewertung kann sowohl die eine als auch die andere Bewertungsart zielführend sein. Wenn Sie nur aus reiner Neugier den möglichen Marktwert Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Wohnung wissen wollen,
dann reicht eine kostengünstige hedonische Bewertung aus. Beabsichtigen Sie Ihre Liegenschaft aber zu verkaufen, dann sollten Sie bei der Preisermittlung unbedingt den Experten vor Ort beiziehen.
Eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Gutachter vor Ort lohnt sich eigentlich immer: Der Verkäufer erhält einen professionell ermittelten Verkehrswert, der ihm den Verkauf seiner Immobilie erleichtert. Und der potenzielle Käufer hat nicht nur eine solide Basis für die anstehenden Preisverhandlungen, sondern auch das gute Gefühl, für sein Wunschobjekt nicht zu viel zu bezahlen.
Ein schriftliches Wertgutachten (Expertise) ist speziell bei Verkauf oder Übernahme einer Liegenschaft aus Scheidung oder Erbteilungen wichtig. Es lassen sich damit unnötige Streitigkeiten vermeiden.
Vergleichswertverfahren (hedonische Methode): Diese Schätzmethode stützt sich auf umfangreiche statistische Auswertungen ab. Analysiert werden die am Immobilienmarkt erfolgten Käufe / Verkäufe. Diese Liegenschaften werden anhand von rund 70 wertbestimmenden Faktoren durchleuchtet. Um eine Bewertung Ihrer Liegenschaft zu erstellen, sind aber letztendlich nur noch wenige Informationen notwendig. Deshalb ist diese Bewertungsmethode sehr einfach und zeitschonend und daher auch kostengünstig. Für ältere Objekte oder Spezialobjekte (Luxus-Immoblien, Liebhaberobjekte, Mehrfamilienhäuser, Bauland, etc.) ist diese Bewertungsmethode nicht geeignet. Ebenfalls ist bei dieser Methode fraglich, wie stark auf objekt- oder quartierspezifische Eigenheiten eingegangen werden kann.
Diese Methode ist geeignet, um einen wagen Anhaltswert zu erhalten. Sich beim Kauf oder Verkauf auf diese Schätzung abzustützen birgt nicht zu unterschätzende Risiken und ist nicht empfehlenswert.
Praktikermethode: Das sogenannte Realwertverfahren wird hauptsächlich bei eigengenutzten Einfamilienhäusern angewendet. Dabei wird der Wert einer Immobilie von einem Experten aufgrund der Kosten für die Herstellung (Baukosten) bzw. Wiederbeschaffung ermittelt – unter Berücksichtigung der lokalen Marktverhältnisse. Für die Schätzung von Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Geschäfts- & Gewerbeliegenschaften eignet sich das Ertragswertverfahren, das auf dem mutmasslich zu erwirtschaftenden Reinertrag (Mieteinnahmen, Pacht usw.) basiert.
Beim Vergleichswertverfahren (hedonische Methode) wird der Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks aufgrund der erfolgten Käufe und Verkäufe auf dem entsprechenden Markt ermittelt. Diese Methode ist einfach, zeitsparend und deshalb auch kostengünstig – eignet sich aber nicht für ältere Immobilien oder Spezialobjekte wie Luxusimmobilien oder Mehrfamilienhäuser. Das sogenannte Sachwertverfahren wird hauptsächlich bei eigengenutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewendet. Dabei wird der Wert einer Immobilie von einem Experten aufgrund der Kosten für die Herstellung bzw. Wiederbeschaffung ermittelt – unter Berücksichtigung der lokalen Marktverhältnisse. Für die Schätzung von Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Geschäftsgrundstücken oder Spezialimmobilien eignet sich das Ertragswertverfahren, das auf dem mutmasslich zu erwirtschaftenden Reinertrag (Mieteinnahmen, Pacht usw.) basiert.
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